Ипотека: мифы и реальность

Ипотека - это доступный банковский кредит, с помощью которого покупатель-заемщик может приобрести недвижимость на первичном или вторичном рынке, даже не имея денег на такую дорогостоящую покупку. И хотя в последние несколько лет спрос на ипотечные кредиты только растет, как показывает практика, далеко не все потенциальные кредитодержатели располагают полной и достоверной информацией о таком банковском продукте, в результате чего все чаще можно услышать такие мифы об ипотеке.

Миф 1. Такой кредит, как «ипотека», может использоваться только для покупки жилья. На самом деле по условиям одной из программ по ипотечному кредитованию заемщик может получить достаточно крупную сумму денег наличными под залог недвижимости, которая является его собственностью. Кредит под залог просто незаменим в том случае, если необходима большая сумма заемных средств (до 80-85% от оценочной стоимости жилья) на длительный срок (до 10 лет) по оптимальной процентной ставке (залоговые кредиты более выгодны, чем беззалоговые).

Миф 2. С помощью ипотеки можно купить только жилье на вторичном рынке, а покупку «первички» банк согласится прокредитовать только в том случае, если здание уже сдано в эксплуатацию. На самом деле банки выдают кредиты на покупку недвижимости даже в том случае, если она существует еще только «на бумаге». Поэтому заемщик может купить жилье (в том числе и первичное) независимо от того, на какой стадии строительства оно находится. Кроме того, теоретически банки также выдают кредиты на покупку земельных участков, загородных домов, гаражей и других объектов недвижимости. Но, как правило, такие кредитные сделки требуют индивидуального подхода, поэтому банки в большинстве случаев отказывают в оформлении ипотеки по таким программам.

Миф 3. Ипотека очень опасна для заемщика, так как в любой момент банк может досрочно расторгнуть кредитный договор и потребовать немедленного погашения оставшейся суммы задолженности. Конечно, если покупатель недвижимости невнимательно читал кредитный договор, то, возможно, он и наделил кредитора такими правами и возможностями. Но банки заинтересованы только в том, чтобы получать ежемесячную прибыль за счет начисленных процентов по выданным займам, поэтому такие меры применяются только в отношении самых злостных должников или мошенников. Следует отметить, что кредитор в первую очередь заинтересован в том, чтобы его кредитодержатели выплачивали кредиты. Поэтому даже в случае возникновения временных финансовых трудностей у заемщика, банк всегда пойдет ему навстречу и использует все доступные ему методы (реструктуризацию, кредитные каникулы, льготы и т.д.), чтобы уменьшить кредитное давление.

Миф 4. Залоговая недвижимость является собственностью банка. На самом деле владельцем приобретенного в кредит жилья является его покупатель, который для этих целей оформил ипотеку. Недвижимость только выступает в роли залога – это гарантия того, что долг будет полностью выплачен, а кредит – закрыт. Но это практически никак не ущемляет заемщика в его правах: он может заключать договора с коммунальными предприятиями на свое имя, сделать ремонт, зарегистрироваться на данной жилой площади. Единственное временное ограничение – это запрет на смену собственника жилья, т.е. кредитодержатель не сможет его продать, обменять или подарить до того момента, пока не будет выплачен весь долг по кредиту.

Миф 5. При покупке вторичного жилья сумма ипотеки будет рассчитываться исходя из его рыночной стоимости. Это не так. Банк никогда не доверит оценку недвижимости ее продавцу, который будет являться заинтересованным лицом по сделке, так как это может привести к тому, что реальная стоимость залога не будет покрывать всю задолженность. Поэтому для расчета суммы кредита всегда используется заключение оценочной компании (она проводит экспертизу и делает свои выводы о стоимости жилья и его ликвидности). И заемщику придется либо оформить ипотеку на ту сумму, которую ему будет готов предложить банк (до 70-80% от оценочной стоимости), либо отказаться от сделки.